Comment racheter des parts d’une maison ?

Si les divorces ont eu tendance à diminuer structurellement ces dernières années en raison de la réduction du nombre de mariages, le nombre de liquidations de communautés indivis continue d’augmenter constamment. Car quel que soit le régime matrimonial, l’achat d’un bien par deux implique une indivision : les deux personnes sont donc propriétaires du même bien.

Échangez la part de l’autre en payant un solde

Mais un couple qui a acheté une propriété indivise peut se séparer. Et dans ce cas, la vente de logements est souvent envisagée. Mais parfois, l’un des deux conjoints souhaite conserver cette propriété.

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Dans ce cas, il devra racheter la part de l’autre conjoint, via le versement d’un paiement en espèces. C’est ce que l’on appelle l’ « achat au comptant ». Nous finançons l’achat d’une part d’un bien immobilier : il est nécessaire, pour que le bien devienne la pleine propriété de l’un des copropriétaires, que ce dernier achète la part de l’autre actionnaire.

Ce remboursement s’applique également aux tous les biens en propriété indivise.

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« L’achat du solde s’applique à toutes les séparations d’indivision et n’est pas spécifique aux séparations, qui constituent néanmoins la majeure partie des dossiers. Elle s’applique dans le cadre d’une succession, où un bien est détenu par plusieurs héritiers », a déclaré Alban Lacondemine, président d’Emprunt Direct.

Faites appel à un expert pour estimer la propriété de manière neutre

Pour effectuer un achat de secours, l’évaluation d’un bien immobilier est, dans le cadre d’une séparation ou d’un héritage, extrêmement importante : « Cela peut être effectué par un professionnel de la transaction, tel qu’un agent immobilier ou un notaire. Mais, dans le cadre d’une séparation ou d’une succession conflictuelle, il est préférable de faire appel à un expert immobilier garantissant une neutralité totale », note Alban Lacondemine, président d’Emprunt Direct.

C’est sur la base de cette estimation que le montant du rachat en espèces sera estimé. Prenons le cas le plus fréquent, à savoir la propriété d’un couple, c’est-à-dire de deux copropriétaires, détenus à 50/50. Le calcul sera le suivant : (Valeur de l’actif — encours du capital) /2.

Financer l’achat du solde à crédit

Souvent, le détenteur d’intérêts en question ne pourra procéder au rachat qu’en pleine propriété par le biais d’un prêt. Les institutions financières financent ce type d’opérations par le biais de prêts.

« Un achat en espèces est étudié par les banques comme un prêt immobilier classique. Les deux principaux facteurs d’octroi d’un prêt restent donc le taux d’endettement et la contribution. Le ratio d’endettement doit être inférieur ou égal au tiers du revenu du client. En ce qui concerne la contribution, la différence entre le crédit accordé et la valeur du bien estimé sera donc considérée comme une contribution », précise Alban Lacondemine.

Pour le conjoint qui prend en charge le crédit en son nom propre, la plupart des banques de dépôt préfèrent qu’il soit contracté au cours de la même période, voire légèrement prolongée de quelques années. Mais il est possible de proposer une extension significative de la durée, de l’ordre de 25 à 30 ans, notre structure faisant appel, dans ce cas, à des institutions financières spécialisées dans ce type d’opération.

étui pratique

Prenons l’exemple d’un couple en pleine procédure de divorce, dont le projet ressemble à ceci. Le notaire est tout d’abord chargé de rédiger un acte de liquidation de la communauté existante. Il détaille l’actif et le passif de ce dernier.

Dans le cadre d’une indivision 50/50, la propriété est évaluée à 230 000 euros.

Sur ces 230 000 euros, il reste 150 000 euros de crédit immobilier que les époux devaient au moment de la séparation.

À la fin de la séparation, un accord a été conclu selon lequel Madame gardera la propriété.

Elle devra donc racheter à son ex-conjoint la moitié de la valeur du bien, moins la moitié de la prêt hypothécaire restant à rembourser.

Ainsi, le monsieur recevra : (230 000-150 000) /2 = 40 000€ de Madame.

Madame rachètera le crédit et reprendra l’encours du capital, soit 150 000 euros.

Afin de racheter le solde, Madame sera chargée de financer la part de son ex-conjoint, soit 40 000 euros, auquel s’ajoutera l’encours du capital de 150 000 euros, pour le recouvrement du prêt immobilier en son nom propre. Cela représente un total de 190 000 euros.

Budgétisation des frais notariaux et de rachat de prêts

Comme dans le cas d’une acquisition, un achat au comptant engendre des frais notariés.

Par rapport à une acquisition, les frais de partage sont réduits à 2,5 % de la valeur nette du bien dont les plus-values ou le solde soumis aux droits d’enregistrement normaux auront été déduits.

À ceux-ci, il sera nécessaire de payer les émoluments de l’étude notariale : les 2,5 % étant exclusivement destinés au Trésor public.

Ensuite, dans le cas du financement du solde par le biais d’un prêt immobilier, il est nécessaire de prévoir les coûts habituels liés à un remboursement de prêt, à savoir les pénalités éventuelles de remboursement anticipé, ainsi que les coûts des garanties.

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Pour connaître les précautions à prendre lors d’un divorce, vous pouvez écouter notre spécialiste nous en parler dans « The Law Phone », ici même.

Vous pouvez également consulter cet article sur le consentement mutuel en ligne ici.